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工事開始まで 

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大規模修繕工事に向けて取り組む場合、工事の開始までの大まかな流れは以下のようになります。

①委員会やパートナー選び
ほとんどの場合、総会等で組合員から意見出て、最初は理事会主導で大規模修繕工事に向けて動き出すと思います。この時点で、大規模修繕委員会を設置するのか、委員の選任(立候補や推薦)はどうするのかを決定します。また、コンサルタントとして、一級建築士やマンション管理士等、専門家に参加してもらうのかといった内容を決めます。

②建物の現状を知る(バルコニー診断等の建物診断)
建物の現在の状態を確認するため、建物診断業務(建物診断~数量調書・修繕基本設計)を依頼します。建物全体の目視、打検、触診での検診(さらに機械測定調査をおこなう場合もあり)、共用部分及び各部屋のバルコニー診断を行います。この業務は管理会社に依頼することも可能です。管理会社は、日々の管理や点検で気付いている点も多く、別の業者が診断するより細部まで診断が可能です。

※設計監理方式を採用する場合、この建物診断を行ってもらった業者に設計・監理をおこなってもらう事も可能です。

③組合員に現状を知ってもらう
建物診断の報告書の提出を受け、各組合員に建物の現在の状態を認識してもらいます。また、調査報告の説明会を開催する場合もあります。

④修繕必要箇所の選別や、どのような大規模修繕工事にするか?
現状を知ってもらったうえで、さらに修繕の必要がある部分やグレードアップ等の希望をアンケート等で募ります。その結果をもとに、理事会や大規模修繕委員会で選別し、修繕箇所を決定していきます。

また、設計監理と施工を別々の業者で行う「設計監理方式」にするのか、一社ですべて行う「設計施工方式」にするのかを決めます。どちらもメリット、デメリットがありますので、しっかり協議する必要があります。戸数の多いマンションん管理組合では工事の透明性や費用対効果と言った面から、最近では「設計監理方式」を採用するケースが増えてきています。しかし、小規模マンション管理組合では、1戸当たりの負担が大きくなる場合もあります。

⑤施工業者の基準の設定
施工業者については、会社の規模・売上、直近の実績、有資格者の人数等、選定基準を決めます。

※設計監理方式施でおこなうのであれば、施工業者選定の前に設計監理業者基準の選定を合わせて行う必要があります。

⑥見積り依頼業者の選定
施工業者の選定基準をクリアしている業者の中から、数社に対し数量調書をもとに見積もりを依頼します。

⑦施工業者の内定
見積書の提出の後、さらに2社程度に絞り組合員出席の上、プレゼンの実施。その後、理事会で1社を承認し総会に上程。

⑧大規模修繕工事の総会承認と請負契約
総会にて業者決定の後、請負契約締結。

⑨工事説明会
組合員が住みながらの工事のため、一般的な工事に比べて不便な面や制限が発生します。また、作業員の出入りや、足場が組まれるため容易に階上に登る事が出来たりするため、防犯対策をしっかりする必要があります。

説明事項としては、

・日程、工期
・仮設計画
・駐車場の車両移動
・防犯対策、安全対策
・ベランダのエアコン室外機の移動、その他物品の移動についての時期、要する費用
・洗濯物等、ベランダの使用できない期間

⑩工事着工

次は「工事期間中」

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