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第三者管理方式について 


マンションの管理方式

管理組合はマンションが存在すれば必ず成立し、管理組合はそのマンションの「管理を行なう団体」とされています。そして、マンションの管理方式は大きく分けると以下の3パターンに分けることが出来ます。

■自主管理方式(理事会・理事長あり)

マンションの管理を区分所有者で組織する「管理組合」が主となって管理をする方法です(管理会社に管理を委託しても管理の主体は「区分所有者」です)。マンションの管理の全て(運営、会計・出納から設備の点検・監視等)を、管理組合が主体となって行なう方法です。実際、管理組合が全ての管理事務を行なっているケースは全体の5%程度(国土交通省「平成20年度マンション総合調査結果について」)であり、極めて少数となっています。
理由としては、専門性が高いうえに時間的な制約や区分所有者の高い意識が必要なため、一部であっても管理会社に委託するケースがほとんどです。

■管理会社委託管理方式(理事会・理事長あり)

多くのマンション管理組合は、管理業務の全部または一部を外部に委託しています。「全部委託」と「一部委託」を合わると、実に約9割(国土交通省「平成20年度マンション総合調査結果について」)が管理会社に委託しています。マンションの管理は専門的な事が多いため、多くの管理組合では、管理業務の全部または一部を外部に委託しています。

■第三者管理方式(理事会・理事長なし)

上記の管理の主体である「管理組合」が「第三者(管理会社やマンション管理士等)」に運営を任せる方式です。この場合は「理事会・理事長」は不在となります。以下に第三者管理方式について詳しく述べていきます。

第三者管理・管理者管理方式とは?

一般的には、区分所有者が管理組合を組織し、管理会社に管理の全部または一部を委託する方法が採用されていますが、多様な居住者の合意形成が困難(他人任せや無関心等)であったり、居住者の高齢化や住戸の賃貸化等によって管理組合の運営自体が困難になったり、同一の役員構成で一部の区分所有者に大きな負荷がかかる等の理由から、管理組合が管理責任を負うことのみが、円滑な管理運営を行なうことが出来るとは限らないと言った観点から、管理組合以外の者が管理責任を担う方法が提案された。

そして、建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者(管理組合が管理する場合は、通常理事長が管理者とされる)として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法を「第三者管理・管理者管理方式」と呼びます。

第三者管理方式の問題点

現在、第三者管理方式を行なっている第三者は、管理会社がほとんどです。つまり「第三者管理・管理者管理方式」ではなく、「管理会社管理方式」です。第三者には、管理会社以外にもマンション管理士や信託銀行などが就任出来るのだが依然として進んでいません。

大きな問題として、高額の管理費や修繕積立金を管理者の裁量の下に置くことから、金融関係の規制や財産保護のための保証、営業保証金の提供が必要というう点で「個人事業のマンション管理士」では対応が難しいということがあります。また、信託活用方式は、二重の管理となるためコスト面でも現実性が乏しいのが現状です。

※マンション管理士賠償保険により、マンション管理士の受託業務に起因し、多種多様なトラブルが原因で、被保険者であるマンション管理士が法律上の賠償責任を負うことになった場合の損害額を補填することが可能となっています。第三者管理も対応。


また、管理会社が管理者となること(ほとんど場合はこのケースなのですが)に大きな問題があります。

マンション管理組合の管理者と管理会社は、立場が真逆なのに同一人が行なう事になります。明らかに利益相反であり、そうでなくても「高コスト体質」「不正の温床」とトラブルが多いのに、さらに区分所有者の無関心に拍車がかかり、管理会社のやりたい放題、がっぽり儲けられてしまいます。

どのような管理組合が第三者管理方式を導入するのか?

一番多いのは投資型マンションやリゾートマンションです。区分所有者が住んでいませんので、理事会運営が物理的に困難で、管理会社が管理者となり第三者管理を行なっています。今後は、高齢化により一部の方に負荷がかかっている場合や、賃貸化が進んでいるマンション管理組合では検討の余地が多分にあると思います。

しかし、最近の傾向として「組合員の無関心」を理由に検討してる場合があるようです。そもそも組合員が無関心と言った、管理組合組織が崩壊寸前の状態で第三者管理方式を導入すればどうなるのか?答えは明白です。

さらに「無関心は広がり」「管理者に丸投げ」となり、組合員自身の自主性は全くなくなります。

そして、「管理会社管理」となった場合、利益相反であるにも関わらず、チェック機能もないまま表面上は事が進んでしまいます。管理会社が悪いと言っているわけではないのですが、モノ言わぬ管理組合・区分所有者は非常に対応し易く、管理会社にとっての利益誘導も容易となるのではないでしょうか?

第三者管理方式のメリット・デメリット

メリット
・管理者に権限が集中するため、意思決定が効率よく迅速に行える。
・専門家によるマンション管理の質の向上
・役員が細切れにならず、一連の流れで管理組合運営が可能
・組合の運営負荷が軽減される。

デメリット
・管理者に権限が集中するため、暴走する可能性がある。
・管理会社が管理者となった場合、利益相反になるため、管理会社有利に働く可能性がある。
・第三者管理実施費用の発生。
・組合員の自主性が損なわれ、無関心が日常的になる。
・財産保護の問題。

第三者管理方式は必要なのか?

国交省でも、新たなマンションの管理方式である「第三者管理・管理者管理方式」と言うものを議論していますが、越えなければならないハードルと、実際の経験者が圧倒的に少ないのが現状です。
「第三者管理・管理者管理方式」が生まれた経緯や、メリットデメリットを含めて、

そもそも「第三者管理・管理者管理方式」は必要なのか?

と言うことも踏まえて述べたいと思います。

次は「第三者管理の必要性」

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