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第三者管理の必要性 

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そもそも第三者管理方式は必要か?

結論から言うと、第三者による管理は必要です。そして今後は、更にその必要性は高くなると思います。
物理的に難しい管理組合(高齢化、賃貸化、過疎化等)は当然ですが、「業務」としてマンションを運営してもらうような「ビジネスライク」に第三者に委ねることも多くなってくると思います。

■依頼する管理組合の問題

何度も書きますが、物理的に難しい管理組合(高齢化、賃貸化、過疎化等)では、第三者に管理をゆだねる必要があると思います。しかし、無関心が蔓延してたり、人数的には問題ないのに役員のなり手がいないと言った、消極的故の選択が問題なんです。

無関心の組合員が大勢いるところに、第三者管理を導入するとどうなりますか?

さらに、無関心な組合員は増え、さらに組合離れは加速します。もし、大きな権限を有する第三者管理者が好き勝手におこなったらどうします?
チェック機能もないまま、発覚した時には手遅れ…と言ったことも絵空事ではありません。
また、管理会社経験者であればわかる事ですが、一度、第三者管理を導入すれば解任することは非常に難しいと言うことです。それは、無関心な組合員を一つにまとめて総会決議を行なわなければならないからです。総会に出たこともなく、全て管理会社任せで行なっていた組合運営なのですから、一から自分たちの力で行なうことがいかに難しいか…。管理会社の変更のために、理事会、総会を頻繁に開いて、他の管理会社のプレゼンを行なったりすると、「こんなに組合員が一体になって物事を考えたことは無かった」と、よく言われます。
管理会社の変更と言った、特殊事情ではありますが、組合員が一つの事を考えることが出来る体制が必要なのです。
崩壊寸前の管理組合に、第三者管理の導入は、良くて現状維持、悪ければ崩壊を加速させかねません。

■第三者管理方式の担い手の問題

現在の第三者管理方式は「管理会社管理方式」と言ってよいほど、管理会社が行なっています。もっとも、多くは投資型のマンションやリゾートマンションと言った、区分所有者が住んでいない場合がほとんどです。
なぜ、管理会社が管理者になってはいけないのか?ひとつは、明らかに利益相反になることです。「管理者である管理会社が、同じ管理会社に発注する」と言うことが起こります。そうでなくても、相見積もりも取らない(取ったとしても出来レースだったり)、高利益体質の受注体制であったりするのですから、さらに拍車がかかってもおかしくありません。管理者が通帳と印鑑を持ったりすることも、これだけ管理会社が不正や横領事件が起こっているのですから、財産保護の面からみても疑問です。チェック機能を有するために新たなコストが発生することも考えられます。
そして、マンション管理士も第三者管理の管理者として期待されています。少しずつ法整備やルール作りが行なわれていますが、現実的にはなかなか進んでいないといった所です。

■第三者管理方式を採用する際に検討しなければならない事

①区分所有者、管理組合による管理者に対するチェック機能
②管理者の適格性等
③管理者に対する行為規制
(マンション管理センターH20.3マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書についてより)
上記内容を検討すべき項目として挙げられています。

実際に、②の場合、管理会社は上記で述べたように「利益相反」であることは明確です。他方、マンション管理士が宅建業者のような保証金を積んで営業を行なっていない以上、金銭面でのリスクは少なくないと考えています。(マンション管理士賠償責任保険では第三者管理に対応しています)

■現時点での最良の選択は?

第三者管理についてのホームページなのですが、いきなり第三者管理方式の採用ではなく、フルサポートの顧問契約を結ぶべきではないか?と考えています。現状を徹底的に精査し、現在の問題点や無駄な部分や効率的に出来る部分等を洗い出します。無関心な組合員が多いからと言って、組合運営不参加を助長させるような状態だと、更に事態は悪化してしまいます。また、第三者管理方式採用には、新たなコストがかかりますので、管理委託費等の圧縮は必須でしょう。
どちらにしても、無関心や、なり手不足と言った内容であれば、正常な管理運営に戻すことが急務です。ましてや、修繕積立金不足や長期未収金の存在、住民間トラブルといった内容が存在するのであれば、さらに正常な組合運営に戻すことが急務でしょう。また、理事長や理事にマンション管理士等の専門的知識を有する者が就任し、理事会機能は残しておくといった方法も考えられます。

結局、少々乱暴な言い方になりますが、管理会社やマンション管理士にとって、管理組合運営や管理全般について素人の組合員を丸めこむ事はいたって簡単です。だからこそ、管理組合は第三者管理や顧問契約を採用するにしても、組合運営をしっかり監査出来る体制と、情報公開等の透明性が必要です。また、権限が管理者に集中してしまいますから、今まで以上に組合員がオープンに意見を言うことが出来る環境作りが必要です。

次は「第三者管理サービス」

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