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管理会社の問題点 

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管理会社に不満はありませんか? 要望に答えてくれない!対応が遅い!いいかげん!等々。 そもそも、この業界は歴史が浅く、クレーム対応が多くを占める業界なのです。 そして、この業界特有の色々な問題点が存在します。

以下の内容は頭でわかってはいても、なかなか実行に移すにはパワーが必要です。 第三者のプロの目が見ていると言うことになれば、管理会社の対応も自ずと変わってくるものです。

競争が無い世界である

分譲時には管理会社が決まっていたはずです。 さらに、その分譲会社と管理会社は、多くの場合グループ企業だったはずです。 そもそも、管理費や修繕積立金の金額はどうやって決めたのか? 当然、修繕積立金は第1回目の大規模修繕工事をするだけの金額はプールできるように計画されているはずです。(※この金額も不足するようでは初期計画段階で問題ありです。) 多くの管理委託費は管理会社が確実に利益を確保できる金額になっています。 そして、その管理委託費を居住者で案分しているわけです。 建物と管理会社がセットになっている以上、最初から管理会社を検討することは、不可能となっているのが現実です。 しかし、グループ会社であり、建築当初から建物の事をわかっている管理会社ですからベストと言えばベストです。(あくまでもきちんと仕事をしてくれればの話ですが…) 最初からきちんと仕事をしてくれて、仕事のレベルが維持されているのであれば問題ありません。 しかし、当初から競争が無く、デベロッパーから自動的に受託している管理業務ですから、競争原理が働かず、あぐらをかいた営業になっている管理会社も多く存在することも事実です。

価格交渉が無い世界である

上記のように当初から決まっている管理会社ですから、問題が無ければ疑問を持つ組合員も出ないわけです。 ただ、競争が存在しにくい世界ですから、惰性や怠慢が起こりがちです。 しかも、修理や補修といった工事は、当然のように受けられると考えている管理会社が多く、稀に「他の業者と競合させよ」と言った管理組合は敬遠されがちとなります。 そうなると、フロント担当者のモチベーションも下がり、居住者に対する対応や維持修繕といった、基本的かつ重要な部分が疎かになり、悪循環を招く結果となります。

分譲業者との狎れあい

独立系の管理会社ではあまりないのですが、分譲業者と管理会社がグループの場合、良い意味で連携が取れるケースがあります。 同じビルや同じフロアーに入っていたりしますので、報告・連絡と言った事が密に行えるといったメリットがあります。 悪く言うと狎れあい体制で工事や補修が行われているケースがあります。 少し穿った見方をすれば、分譲業者にとって都合の悪い事は、立ち場的に弱い管理会社(自動的に管理業務を受託させてもらうといった関係から)、は第3者的な発言を控える場合もあるようです。 こういった関係は、デベロッパーから管理会社に天下っている人事を見ても明らかなことです。

補修工事・修繕工事の受け皿

基本的に管理会社は、営業活動と言うものを行っていません。 営業活動をしなくても仕事が、回ってくるのですから。 回ってくる仕事を処理すると言った、通常では考えられないような営業体制が取られているいます。

管理会社と管理組合は、実は利益相反

管理組合の求める理想は、管理会社にとって手間のかかる仕事となる。 管理会社の求める理想は、管理会社主導になり効率化を求めるあまり、対応やサービスが疎かになる。

担当者によるレベルの差

業界が浅いと言う事は、会社の歴史も浅く、教育と言った事にお金を掛けていない。 個人事業主の集まりだと言う方がおられましたが、担当者が個人事業主だととっくに潰れているような担当者が存在します。 管理会社変更を検討する原因の一つに、「担当者の対応」と言うものがあります。 検討するきっかけを作るのが「担当者の対応」となります。 管理会社を変える事について、私は基本的に「No」です。なぜなら、当初から管理しているため、過去の修繕履歴やクレーム内容と言った情報がストックされているからです。 しかし、その事を差し引いても検討しなければならない場合もあるでしょう。 担当者の実務レベルを平均的なものにするには、人材育成によるところが大きく一朝一夕に出来るものではありません。もし、担当者に不満があるのであれば遠慮なく「担当者換え」を申し出るべきです。

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